09 февраля 2022

Нюансы покупки имущества в исполнительном производстве

Как купить имущество должников на торгах в исполнительном производстве?

Кредитование физических и юридических лиц получило широкое распространение во всем мире. В связи с этим растет и число задолженностей. Не все и не всегда могут полностью выполнить свои обязательства перед кредиторами. Особенно это касается крупных займов. Свою роль играют различные факторы – от неверно рассчитанных возможностей до глобальных финансовых кризисов и природных катаклизмов. Пытаясь вернуть свои деньги, кредиторы судятся с должниками. Имущество последних нередко изымается в счет погашения задолженностей, арестовывается и реализовывается государством на торгах.

До недавнего времени, да и сейчас в основном в данной процедуре принимают участие профессиональные игроки рынка. Они знают все этапы проведения торгов, прогнозы и графики снижения цен на реализуемую недвижимость. Могут оценить все риски покупки арестованного имущества и знают, как снять обременения в случае их наличия. Также ранее такие торги были закрытыми. Человек с улицы не мог узнать, где и как они проходят. Сейчас государство приняло закон, регулирующий данную процедуру. Извещение о проведении торгов по реализации арестованного имущества обязательно должно быть опубликовано на официальных государственных сайтах, таких как: www.torgi.gov.ru  – официальный сайт РФ по проведению торгов и https://www.fssprus.ru/torgi/ – официальный сайт Федеральной Службы Судебных Приставов России. А также в местных тематических печатных изданиях, по месту нахождения продаваемого объекта.

Торги проходят на специальных сертифицированных электронных площадках. Банки продают имущество своих должников и должников партнеров на своих сайтах или создают специальные ресурсы. Например, на площадке Portal DA (ссылка https://portal-da.ru/) размещено большое количество активов, реализуемых по привлекательной цене, в том числе и в рамках исполнительного производства. Здесь можно ознакомиться с описанием активов, оценить внешнее состояние по фотографиям, получить ссылку на торговую площадку, а также задать интересующие вопросы ответственному лицу, указанному в карточке актива.

Благодаря такой системе у рядовых граждан появляется возможность стать обладателем движимых и недвижимых объектов по цене ниже рыночной. Но перед тем, как купить арестованное имущество у судебных приставов следует подробно ознакомиться с порядком продажи. Кроме того, необходимо найти площадки реализации вещей, подготовить документы, рассчитать затраты и выяснить риски.
Далее как раз и рассмотрим особенности покупки активов в исполнительном производстве, поговорим о тонкостях, которые необходимо знать потенциальным покупателям.

Как имущество попадает на торги?
Изъятие арестованного имущества и его последующая реализация входит в обязанности судебных приставов ФССП. Именно они производят арест имущества должника. До начала реализации недвижимости в рамках торгов должник может в любой момент погасить задолженность. Тогда арест с имущества будет снят, и оно вернется должнику. Если такого не происходит и у должника нет возможности оплатить долг, приставами выставляются на аукцион арестованные объекты собственности, предварительно оцененные. После оценки приставы направляют информацию об объектах в «Росимущество». Средства, полученные от продажи, идут в счет погашения долга. Все что получено сверх суммы долга, возвращается должнику.
С момента вынесения решения суда об аресте имущества и до момента его покупки, все объекты остаются у должника. Но он не в праве распоряжаться ими без согласования с ФССП, т. к. по закону имущество с этого момента принадлежит государству.
Торги проводит Росимущество самостоятельно или с помощью сторонней организации.

Правила торгов

Реализация имущества должника происходит следующим образом: после отказа должника в оплате долга, судебные приставы выставляют имущество на торги. Для этого информация о предстоящих торгах обязательно публикуется на официальных государственных сайтах и печатных периодических профильных изданиях в регионе нахождения объекта. Давайте разберемся, как выглядит извещение о торгах и какую информацию оно содержит.

Извещение о проведении торгов обязательно включает в себя информацию о том, в какой форме они будут проводиться (в рамках исполнительного производства это обычно открытые публичный аукцион; на каких площадках будет проходить аукцион и в какие сроки; с какой стартовой цены будут продаваться лоты; кто является собственником/правообладателем продаваемого имущества; какой размер задатка необходимо будет внести для участия, а так же в какой срок и в каком порядке его необходимо внести; как участвовать в аукционе; какое имущество будет продаваться; какие обременения имеются у продаваемого имущества (залог, право аренды);  как будет определяется победитель; каковы условия договора будет заключается договор с победителем.

А для заложенного имущества еще обязательно указывается номер и наименование печатного издания, в котором опубликовано извещение и дата публикации.


Цена имущества на торгах. Как она формируется?

В задачи приставов входит не только арест имущества должника, но и его оценка.
При внесудебном порядке оценку выполняют не сами сотрудники ФССП, а организация, имеющая соответствующую лицензию, на основании описи имущества. Составляемой судебными приставами.
В судебном порядке при аресте имущества, находящегося в залоге, оценку производят сами сотрудники ФССП. Для определения продажной стоимости объектов судебные приставы опираются на оценочные показатели, указанные в судебном акте и исполнительном листе. А суд, в свою очередь ориентируется на среднерыночные цены.

По какой причине торги могут быть признаны несостоявшимися?

Для этого есть ряд параметров. Например, заявку на участие в аукционе подал ил принял участие только один участник или если никто не пришел, если никто не сделал ставку на повышение ил победитель не внес сумму полностью за имущество в течение 5 дней после признания его победителем. Наличие любого их этих пунктов может привести к тому, что результат первого этапа торгов будет аннулирован.

В таком случае назначается второй этап, с понижением стартовой цены лотов на 15%. Но стоимость может остаться и прежней, если вторые торги назначаются по причине того, что победитель не внес полную стоимость «в течение пяти дней со дня их проведения.

Если и вторичные торги объявлены несостоявшимися сотрудник ФССП предлагает компании / лицу оставить имущество за собой.
Если взыскателем является банк, и он принимает имущество на свой баланс, тогда возможно два варианта:
1)              Использование объекта для собственных нужд банка,
2)              Реализация объекта с баланса банка. Но в данном случае, как правило, цена будет выше, чем в торгах в исполнительном производстве.

Кто может участвовать на торгах?

Принять участие может любое физическое или юридическое лицо, за исключением самого должника; организации, которая проводила оценку лота, и сотрудников этой организации; представителей государственной власти и членов местного самоуправления, если их участие как-либо влияет на условия и итоги аукциона, а также родственников указанных физических лиц.

В свою очередь присутствовать может должник, судебный пристав, арестовавший продаваемое имущество; выгодоприобретатель; арендаторы и собственники реализуемого имущества, а также кредиторы по последующим ипотекам продающейся на недвижимости.

Органы местного самоуправления имеют право с целью соблюдения общественного порядка ограничить присутствие некоторых лиц, не перечисленных в тексте закона, на торгах по находящейся в залоге недвижимости.

При реализации имущества в рамках исполнительного производства, в отличии от аукциона по банкротству, нет такой стадии, как продажа имущества путем публичного предложения на понижение цены по определенному графику. Первые торги и повторные проводятся на повышение. Если имущество в ходе 2-х этапов не реализовано, то его предлагают купить взыскателю. Если он отказывается, то имущество возвращается должнику, как не реализованное на торгах.

Что нужно сделать, чтобы участвовать в торгах?
Для этого вам нужно:
·                  подать заявку на участие по правилам электронной торговой площадки (обращаем внимание, что у разных ЭТП и организаторов правила могут отличаться. Поэтому необходимо внимательно с ними ознакомится). Или привезти документы лично, если торги проходят не на ЭТП;
·                  внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые организатор торгов указал в извещении;
·                  явиться на торги. Обратите внимание, что торги заложенной недвижимостью проводятся по месту ее нахождения;
·                  сделать надбавку к цене. Торги проходят всегда на повышение.


Кто выигрывает торги и как оформляется их результат

Так как торги в исполнительном производстве проходят на повышение, то соответственно выигрывает тот участник, кто предложил наибольшую цену.
По итогам торгов оформляется протокол об их результатах, где указываются все участники, а также предложения о цене, которые они вносили.
Далее победитель оплачивает стоимость имущества в полном объеме в течение пяти дней со дня проведения торгов. Ранее внесенный задаток засчитывается в стоимость. Если не оплатить в срок, торги признаются несостоявшимися.
Затем заключается договор купли-продажи или уступки (в случае реализации заложенного права аренды). Не ранее, чем через 10 дней организатор заключает договор с победителем со дня, когда был подписан протокол о результатах торгов, или с момента его размещения в сети Интернет, если такое размещение было предусмотрено.

Другой срок заключения предусмотрен для договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества – 5 дней после того, как победитель внес покупную цену. Подписанный договор и протокол о результатах торгов понадобится представить в регистрирующий орган для внесения сведений в ЕГРН.

Какие есть риски для покупателя?

Основными рисками при покупке такого имущества является отсутствие возможности предварительного осмотра объекта, особенно изнутри, и возможные сложности со снятием обременений с собственности.

Необходимо понимать, что имущество изымается по решению суда. И должники не всегда хотят и могут освободить помещения. Например, в квартире могут быть прописаны жильцы, которые живут там все время пока длиться исполнительное производство. Поэтому оценщики и судебные приставы не могут попасть в помещение для проведения точной оценки состояния и сфотографировать его. И, конечно, потенциальным покупателям не предоставят возможность предварительного осмотра.

После покупки арестованного имущества, снятие обременений с недвижимости ложится на плечи нового собственника. Если он не может сделать это сам, то потребуются вложения в стоимость услуг юриста, который поможет с решением данной задачи.

В итоге, несмотря на кажущуюся сложность процесса приобретения имущества в исполнительном производстве, данный процесс можно кратко описать несколькими несложными шагами:
1)    Выбрать интересующий актив, тщательно ознакомившись с его описанием и имеющимися обременениями,
2)    Зарегистрироваться на торговой площадке согласно правилам,
3)    Оплатить задаток,
4)    Принять участие в торгах,
5)    В случае победы, оплатить полную стоимость имущества (если же вы не победили, то задаток будет возвращен в установленные сроки),
6)    Подписать договор купли-продажи и обратиться в регистрирующие органы для регистрации перехода права собственности.

Таким образом, покупка актива с торгов может стать более выгодной сделкой, чем прямая покупка недвижимости. Регистрируйтесь на площадке Portal-DA, здесь продается большое количество самых разнообразных активов и постоянно появляется что-то новенькое по привлекательной цене.