15 июля 2022

Что делать с жильцами после покупки имущества из залога?

Залоговое имущество – это имущество, переданное кредитору в счет обеспечения выполнения денежных обязательств. Если обязательства не выполняются, то наступают последствия в виде обращения взыскания на такое имущество.

На основании решения суда залоговое имущество выставляется на торги с целью выручить денежные средства и направить их на погашение образовавшейся задолженности.

Довольно часто встречаются ситуации, когда залоговое имущество является единственным жильем гражданина.  В законе предусмотрен запрет обращать взыскание на единственное жилье должника. Таким образом, возникает так называемый имущественный иммунитет.  И многие ошибочно полагают, что такой запрет работает без исключения.

Однако на ипотечную квартиру он не распространяется. Если единственная жилая недвижимость обременена залогом, то на нее может быть обращено взыскание (т.е. ее могут забрать и продать за долги).

Начнем с того, что все процедуры по выселению и снятию с регистрационного учета бывшего собственника и членов его семьи, должен производить кредитор – банк до передачи имущества на торги.  Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено самим кредитором, если такое условие предусмотрено в договоре, но только на основании судебного решения.

Если выселить должника не удается, то в дело вступают судебные приставы-исполнители, которые предоставляют должнику срок не позднее 10 дней с момента получения им письменного уведомления, а в случае игнорирования такого требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора в размере — 5000 рублей с физического лица по требованиям неимущественного характера.

Если и при истечении повторного срока добровольное выселение не состоялось, то процедура выселения будет проходить в принудительном порядке в присутствии понятых и сотрудников полиции. При необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры.

И тогда имущество передается на торги без обременения. Но так происходит не всегда. У отдельной категории граждан-должников есть право обратиться в суд за предоставлением отсрочки выселения и при наличии уважительности причин суд такую отсрочку может предоставить.

Тогда имущество передается на торги с обременением, но цена такого имущества значительно падает, что становиться привлекательным с экономической точки зрения.

Если с торгов приобретено именно такое имущество, то следует помнить о следующем.

1.   Несовершеннолетние дети должника.  Наличие несовершеннолетних детей в залоговом имуществе не является препятствием ни для изъятия залоговой недвижимости, ни последующего их выселения и снятия с регистрационного учета.
2.   Если бывший собственник или члены его семьи имеют инвалидность, это не препятствует выселению из ипотечной квартиры. Особый статус лица никаким образом не образует дополнительных условий для пользования и проживания в уже реализованной квартире. Поэтому у нового собственника есть все основания для обращения в суд с иском о выселении.
3.   А что если при приобретении квартиры или в период погашения кредитных обязательств использовался материнский капитал? Даже использование материнского капитала для погашения части ипотечного кредита не является препятствием для обращения взыскания на ипотечную квартиру и последующее выселение бывшего собственника и членов его семьи.
После регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное с торгов, для принудительного выселения бывших жильцов следует обратиться в суд.  Если постановленное решение суда, вступившее в законную силу, не будет исполняться бывшими собственниками, то в рамках исполнительного производства   судебные приставы-исполнители проведут необходимую процедуру.
Прежние владельцы нарушают права нового собственника не только на пользование имуществом, но и образуют начисления по оплате жилищно-коммунальных услуг.  Поэтому новый собственник вправе заявлять требование о возврате части платы за жилищно-коммунальные услуги, которая начисляется по количеству зарегистрированных людей (а это плата за свет, воду, водоотведение и газ, если в квартире нет счетчиков на эти ресурсы; а также могут начислять плату за вывоз мусора).
Судебные издержки, понесенные новым собственником (а это расходы на госпошлину, оформление доверенности на представителя, а также расходы на юридические услуги) в разумных пределах будут взысканы с бывшего жильца.