23 июня 2022

Развенчиваем мифы о покупке имущества банкротов

Слово «банкрот» многие боятся, и оно у большинства людей в нашей стране вызывает негативные эмоции. Именно поэтому вокруг покупки имущества у обанкротившихся людей и компаний существует много мифов. Рассказываем почему это всего лишь мифы и развенчаем их.

Миф 1: Опасно покупать имущество у банкрота с юридической точки зрения

Приобретение имущества на торгах по банкротству один из самых юридически безопасных способов купить интересный актив за интересные деньги!

Объясняем почему:

Последние несколько лет стараниями государства процедура банкротства становится все более понятной, не страшной и прозрачной. Вся информация о стадиях банкротства, самом банкроте, судебных актах, инвентаризации и описи имущества, отчётах о цене независимыми организациями, протоколах составленных на собраниях кредиторов, начальной стоимости, данные о ходе торгов, условиях их проведения и т. д. доступна сейчас каждому человеку, имеющему выход в интернет. Пользуясь всего 3 сайтами, такими как kad.arbitr.ru, bankrot.fedresurs.ru и сайт электронной торговой площадки вы можете получить всю необходимую информацию.
Более того, чаще всего продает собственность не сам банкрот, а конкурсный или арбитражный управляющий – человек с юридическим и/или экономическим образованием, за деятельностью которого следит государство. В такой ситуации привлекать и платить стороннему юрисконсульту нет надобности. Но если вы хотите его привлечь, то это ваше право.
Так же управляющий — это независимый специалист, назначаемый арбитражным судом по каждой процедуре банкротства. Физическое лицо, например, не может подать документы на банкротство без назначения арбитражного управляющего. Таким образом он не имеет зависимости от должника или самого кредитора, что позволяет избежать спекуляций со стоимостью объектов или ходом реализации. И, как мы уже говорили, подчиняется конкурсный управляющий арбитражному суду, что даёт дополнительную защиту.
Еще одним фактором безопасности такой покупки является существующие положение, согласно которому в течение трёх лет после того, как был заключен договор купли-продажи выясняется, что сделка была проведена с нарушением каких-либо норм права или закона покупателя, условия договора и торгов, то такую сделку есть возможность признать недействительной и осуществить возврат денежных средств. В практике подобное встречается очень редко, потому что все участники данного процесса хотят продать имущество как можно быстрее, по максимально возможной цене и закрыть процесс. Именно по этой причине управляющий проводит такие сделки максимально безупречно. Никто не хочет возвращаться к данному вопросу по истечении нескольких лет. Так же это бьет по репутации управляющего.

Миф 2: Имущество банкротов всегда в плохом состоянии
Далеко не всегда!
И вот почему:
В основном юридические лица становятся банкротами в следствии недооцененных рисков, неудачах в инвестировании, переоценке своих сил и возможностей, либо на этапе стартового бизнес-плана нового дела, либо допущенных в процессе расширения бизнеса.

Мы говорим о том, что владельцы бизнеса в основной массе не «чудаки», купившие что-то неликвидное и старающиеся потом его «спихнуть», когда «пришли в себя».  Причины так же могут быть независящими от предпринимателя – пандемия, глобальные кризисы в экономике, стихийные бедствия и т. д. Все то, что принято называть «форс-мажорными обстоятельствами». Таким образом мы видим, что нет никакой непосредственной зависимости между ликвидностью имущества и банкротными обстоятельствами.

Безусловно, не стоит покупать ничего «с закрытыми глазами». Как покупатель, вы вправе приехать на осмотр объекта, привлечь своих независимых специалистов для оценки объекта – его состояния, стоимости и т. д. Но, не стоит забывать, что собственность должника, выставленное на аукцион, может быть вполне качественным и подходящим для ведения бизнеса.
Подводя итог, с уверенностью можно сказать, что только на торгах по банкротству есть возможность купить очень перспективный и качественный актив ниже его рыночной стоимости.

Миф 3: Купить имущество банкрота сложно и это может сделать только профессионал.

В действительности это не сложнее, чем любая онлайн покупка!
По ИНН должника можно получить всю информацию о предстоящих или идущих торгах на сайте bankrot.fedresurs.ru. Это единый государственный портал, где публикуется вся информация о реализации собственности банкротов – ссылка электронной площадки, где проводятся продажа собственности, даты проведения и т. д.
Вам будет необходимо только перейти по ссылке, пройти регистрацию в указанную на сайте дату и принять участие в торгах на указанных условиях. Условия всегда четко и подробно расписываются на сайте для каждого объекта.
Осложнить процесс может только необходимость получения электронной цифровой подписи. Но по сравнению с выгодой покупки актива на аукционе, это вполне целесообразно и окупаемо. Также, на данный момент, есть большой выбор посредников (брокеров или агентов), которые полностью берут на себя участие в аукционе от вашего имени. Конечно, за определенную комиссию. Здесь выбор остается за вами. Оба способа имеют право на существование.
Относительно длительности процесса приобретения банкротного актива на торгах, то если вы принимаете участие в первых или повторных торгах (аукцион, идущий с повышением цены) – срок составляет 1 месяц. На торгах, проходящих в рамках публичного предложения, срок зависит от того, насколько скоро вы подадите заявку и сделает ли кто-то еще ставку с ценой, превышающей вашу.
По итогу аукциона подписывается договор купли-продажи. Это происходит в срок до 5 рабочих дней. Срок регистрации собственности, приобретенной в ходе данной процедуры, ничем не отличается от сроков регистрации любых других объектов недвижимости. Сразу после подписания договора можно приступать к снятию имеющихся обременений на актив, например залога, и оплаты продавцу, после получения справки от залогодержателя. Получение такой справки занимает стандартно до 5 рабочих дней.

Миф 4: При покупке имущества банкрота, его долги перейдут новому владельцу.
Нет. Никогда его долги не становятся долгами покупателя.
Даже коммунальная задолженность, имеющаяся по приобретённой собственности, не может стать вашей. Она включается в реестр требований кредиторов к банкроту, при обращении в суд управляющей компанией или организацией, которая непосредственно предоставляет эти услуги. Удовлетворит суд эти требования или нет, покупателя это не касается и не имеет к нему никакого отношения. Если в ходе реализации собственности должника конкурсному управляющему не удается погасить полностью все задолженности при проведении всех возможных и необходимых мероприятий, то вся оставшаяся задолженность признается решением суда погашенной.
Поэтому при покупке такого имущества, его долги не будут иметь к вам никакого отношения, и вы не несете никаких рисков. Если вдруг, все-таки кто-то предъявляет вам потом необоснованные претензии, вы можете и должны смело обращаться к конкурсному управляющего и он возьмет на себя урегулирование этого вопроса.

Миф 5: Приобретенное имущество продолжает находиться в залоге у кредитора.
Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статье номер 352, при реализации объектов, находящихся в залоге с целью удовлетворения требований залогодержателя в установленном законом порядке, залог прекращается!
Другими словами, безусловно законное основание для прекращения залога – покупка имущества должника на торгах. После чего необходимо обратиться самостоятельно или через конкурсного управляющего за получением справки о прекращении залога к бывшему залоговому кредитору, и в специальном регистрирующем органе снять данное обременение с собственности.

Миф 6: В торгах по банкротству могут принимать участие только «свои».
С точностью до наоборот!
В интересах всех участников данного процесса продать собственность, как можно быстрее и по наиболее выгодной цене. Чтобы торги состоялись, необходимо уведомить о них максимально возможное количество людей.
Как уже говорилось выше, на данный момент процедура банкротства в России предельно прозрачная и доступная. Любой человек имеет право принимать участие в торгах и найти о правилах их проведения и банкроте всю необходимую информацию.
Сейчас существует множество интернет-платформ, на которых можно найти интересующий вас тип актива, узнать его стоимость, имеющиеся обременения и всю информацию об аукционе. Одна из таких платформ, как пример открытости и доступности этого процесса, сайт от Сбера –Portal DA, на котором вы найдете как активы в залоге у самого Сбербанка, так и объекты других банков. Абсолютно всем доступно характеристики и описание активов, фотографии реализуемых объектов, консультация по участию в торгах или привлечение «Агента в торгах», который возьмет все заботы на себя. Так из карточек активов вы сможете перейти на электронную площадку, где непосредственно проходит реализация заинтересовавшего объекта.